Загрузка...

Журнал для руководителей и сотрудников административно-хозяйственных отделов.

Рынок коммерческой недвижимости глазами оценочной компании

Весь мир уже четвертый месяц находится в режиме самоизоляции из-за пандемии Covid-19, что плохо влияет на экономику. В России негативный эффект от пандемии усилился еще по причине снижения цен на нефть. Успел ли «ветер перемен» оказать влияние на рынки недвижимости, в частности на рынок Москвы?

 

Аналитики российского офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal задались вопросом: «Как вели себя продавцы в апреле — мае 2020 года и как менялись цены?». В рамках данного исследования было проанализировано более двух тысяч предложений о продаже объектов коммерческой недвижимости по состоянию на май 2020 года. В качестве источника данных была использована информация с сайта www.cian.ru. В анализируемую выборку были включены предложения о продаже офисов класса В, помещений свободного назначения и объектов производственно-складской недвижимости. Площадь была ограничена ликвидным размером в диапазоне 100–500 кв. м. Анализировались цены предложений объектов (динамика), выставленных на продажу не ранее февраля 2020 года.

Средний срок экспозиции:

  • Офисы — 291 день;
  • ПСН — 282 дня;
  • Склады — 316 дней.

 

 

Более чем в 50% предложений цены не претерпели изменений. По трети объектов продавцы снизили цены в среднем на 10–15%. По ряду объектов цены в апреле — мае были увеличены на 12–14%.

В абсолютных цифрах на май 2020 года цены предложений по всем анализируемым объектам суммарно составляли 10,622 млрд рублей, что на 5% ниже, чем на начало года по тем же видам объектов. Сводные данные анализа представлены в диаграмме «Суммарная стоимость активов».

 

 

Далее были проанализированы изменения отдельно по группам, где цены только понижались или только повышались.

Снижение цен по сегментам составило:

  • Офисы — 8%;
  • ПСН — 11%;
  • Склады — 13%.

Повышение цен по сегментам составило:

  • Офисы — 14%;
  • ПСН — 10%.

Анализ срока экспозиции объектов показал отсутствие явной зависимости между периодом продажи и ценовой стратегией продавцов. По ряду объектов за исследуемый период наблюдается разнонаправленная динамика изменения цен: повышение, потом понижение и опять повышение, что в первую очередь объясняется тактикой продаж.

 

 

Введение «арендных каникул» и переход на оплату только эксплуатационных расходов, предоставление существенных скидок действующим арендатором и повышения уровня недозагрузки помещений приведут к низким показателям текущего годового операционного дохода.

Рыночная неопределенность не позволяет сделать надежный прогноз на будущие периоды. В свете этих факторов применение доходного подхода будет приводить к низкой стоимости объекта недвижимости.

На рынке предложений будет наблюдаться турбулентность, на сопоставимые объекты цены могут отличаться существенно: одни продавцы будут снижать цены, а другие — повышать, часть объектов уйдет с рынка, могут появиться «залоговые» активы по кризисным ценам. В целом ситуация будет напоминать кризис 2014 года, и в этой связи Swiss Appraisal рекомендует использовать повышенные поправки на торг, избегать предложений по «скраповой» стоимости, уделять больше внимания проверкам аналогов на достоверность представленной информации.

 

  • 129085, г.Москва, ул.Б.Марьинская, д.9/1 для ООО Администрация

  • editor@admdir.ru

  • +7 (495) 969-8768

  • пн-пт с 10:00 до 18:00

 

(С) Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Административный директор».

Пожалуйста, пройдите опрос журнала «Административный директор», это поможет улучшить нашу работу!
Опрос анонимный и не займет у вас более 2 минут.
^ Наверх
Рейтинг@Mail.ru Яндекс.Метрика