|Общий объём предложения качественных офисов вырос еще в конце 2019 года и составил более 675,6 тыс. м2 и представлен 130 бизнес-центрами.
Первый квартал 2020 года на рынке коммерческой недвижимости не показывал резких колебаний в связи с преддверием кризисной ситуации и развивался по прогнозным показателям уровня спроса и ставок аренды. Но с введением режима самоизоляции с 28 марта 2020 года рынок офисной недвижимости, как и остальные сегменты коммерческих помещений, вошел в период ожидания определенности и долгих переговоров арендаторов и арендодателей о сокращении площадей и ставок на время кризиса.
Индикаторы офисного рынка
Общее предложение – 675,6 тыс. кв.м.
Уровень вакантности – 14,3%
Ставка аренды в классе А* – 1 429 м²/мес. в классе В* – 781 м²/мес.
Общее кол-во бизнес центров – 130
Из них сертифицировано РГУД – 43
*Здесь и далее ставка аренды указана включая НДС и OPEX
Первыми из договоров аренды начали выходить небольшие арендаторы, которые перевели своих сотрудников на онлайн каналы или прекратившие свою деятельность вовсе. В середине мая началось движение офисного рынка по крупным арендаторам, которые не смогли договориться со своими действующими арендодателями и стали увеличиваться вакансия и спрос на смену локации больших площадей. В тоже время сократился спрос на поглощение офисных пространств от новых арендаторов, в период неопределенности компании приостановили принятие решений о расширении бизнеса или переездах.
К концу июня данные перемещения отразились на рынке следующим образом: уровень вакантных помещений, впервые за долгое время, вырос на 6% по соотношению к аналогичному периоду прошлого года и на 6,2% по соотношению к декабрю 2019 года. Наибольший показатель изменения вакансии показали Московский и Советский районы (увеличилась на 9,1% и 11,9% соответственно), а внутри классов – класс А (увеличилось предложение на 8,6%).
Коммерческие условия
Динамика арендных ставок на вакантные площади, даже на фоне ввода ограничений и риска роста вакансии, не изменилась и показала рост, соответствующий предыдущим годам. Рост ставки к июню 2019 года составил 10,2% к концу 2019 года 4,3%. Уровень ставок снизился лишь по нескольким районам города.
Средневзвешенная ставка на вакантные площади в бизнес-центрах класса А составила 1 429 руб./м²/мес. (рост ставки по сравнению с июнем 2019 года составил 14,1% за счет появления свободных предложений в новых бизнес-центрах URBAN и KREMLEVSKAY PLAZA), в бизнес-центрах класса В — 781 руб./м²/мес., В+ — 866 руб./м²/мес., в бизнес-центрах класса С — 478 руб./м²/мес.
Но по опросам владельцев и управляющих бизнес-центров по ставкам аренды действующих арендаторов (арендованных площадей) офисный рынок потерял за первое полугодие от 5 до 15%, за счет предоставления арендных каникул и скидок действующим арендаторам на время карантина.
На конец июня показатели вакансии большинства бизнес-центров находятся в пределах 90-94% заполняемости, поэтому существенного снижения ставок на текущий момент не ожидается. В большинстве случаев арендодатели предлагают арендные каникулы в размере от 1 до 1,5 месяцев на вакантные площади или поэтапное увеличение ставки аренды.
Продажа
Высокий спрос на покупку помещения коммерческой недвижимости сохранялся до середины марта 2020 года, во втором квартале спрос на объекты снизился. Инвесторы ожидают снижения стоимости квадратных метров для выгодных покупок, а собственники сохраняют уровень цен и ставок капитализации на прежнем уровне.
Спрос и тенденции рынка
За первое полугодие объем поглощения офисных площадей практически стал равен нулю и начался рост вакансии за счет сокращения площадей действующими арендаторами. До конца года ожидаемо сохранение данной тенденции, но уровень заполняемости площадей может сохраниться за счет поглощения офисов развивающимися компаниями: фармацевтические компании, кредитные и лизинговые организации, а также IT сфера. Данный сегмент рассматривает для расширения и открытия новых офисов качественные помещения с отделкой в Вахитовском, Советском и Ново-Савиновском районах с небольшой отдаленностью от центра города.
Фактором для выбора площадей будет являться и новый подход к подбору помещений для таких компаний. Угроза пандемии заставила пересмотреть качество инженерных и охранных систем бизнес центров, безопасный воздух и здоровая среда вышли на первое место для новых офисов компаний.
Данные тенденции могут привести к дальнейшему развитию сегмента коворкингов в Казани. Так, вынужденное повышение качества офисов, приводит к необходимости реконструкций в действующих бизнес центров, а для повышения стоимости своего предложения, собственники зданий должны будут предложить рынку не только площади, но и высокий уровень обслуживания, который может дать сервисное пространство.
На сегодняшний день в Казани действует 14 коворкингов общей площадью 7,8 тыс. м2. Средние ставки в данных пространствах составляют: 650 руб./день; 7 218 руб./месяц. В 2020 году заявлен ввод нового коворкинга «Выше» на Отровского, 14 площадью 320 м2, коворкинг Workki отложил открытие проекта до стабилизации экономической ситуации.
Хотя арендаторы и проявляют интерес к гибким пространствам, во время пандемии Казанские коворкинги чувствовали себя хуже всего. Коворкингам с зонами openspace пришлось сократить количество рабочих мест для соблюдения дистанцирования, а вакансия в пространствах выросла до 60%. Так на рынке представлены предложения от коворкинга EcoWorking на 400 м2, GrowUp на 750 м2, а коворкинг Alliance Business Centers сократил арендуемые площади в Бизнес Центре Корстон на 20%.
Прогноз
Кризис, вызванный пандемией коронавирусной инфекции, повлиял на все страны и отрасли экономики. Но в отличие от кризисов 2008 и 2014 года коммерческую недвижимость пошатнуло не только снижение темпов экономики, но и полная приостановка деятельности.
В бизнес-центрах, имеющих возможность работать, вакансия вырастет, но будет соответствовать кризисным показателям до 15%-20% к началу сентября. Как следствие, для сохранения действующих арендаторов арендодатели будут вынуждены идти на низкие ставки, чтобы хотя бы покрывать свои расходы по эксплуатации зданий. При такой ситуации, восстановление рынка недвижимости будет долгим и займет не менее 3-х лет.
Высокая вакансия рынка приведет к конкурентным войнам между объектами и может положительно повлиять на изменение качества предложения. Офисные центры для привлечения арендаторов будут уделять внимание безопасности и «здоровой» атмосфере объектов, а также переходить на форматы сервисных помещений, которые позволят использовать максимально удобно общественные пространства и иметь гибкие варианты размещения сотрудников.
По материалам ud-group.com
