Крупные компании предпочитают оставаться в оффлайн, а коворкинги меняют формат работы, считает управляющий директор Valartis Group по России и СНГ
Главным событием 2020 года стала пандемия коронавируса, которая сильно отразилась на рынке офисной недвижимости. Но если рассматривать различные сегменты рынка, то станет очевидно – влияние было неоднородным, рассказала “Интерфаксу” управляющий директор Valartis Group по России и СНГ Медина Дитц.
“Несомненно, основной тренд этого года – перевод значительного числа сотрудников на дистанционную работу. Здесь важно отметить, что без ущерба для операций перевести на дистанционный формат работы довольно сложно. Кроме того, для сохранения эффективности сотрудника работодатель должен позаботиться о создании комфортных условий его работы на дому, что, конечно, делают далеко не все. Мы столкнулись с новой статьей расходов, которая не была учтена в бюджете, а оказалось, что организация офиса дома, и из которого сотрудник сможет использовать привычные ему инструменты для работы, составила в нашем случае порядка 150 тысяч рублей за рабочее место. Но не всем компаниям подходит такая модель по самым разным причинам, начиная с информационной безопасности и заканчивая необходимостью физического присутствия в офисе для целого ряда профессий. Дистанционная работа создает повышенную эмоциональную нагрузку на работника с одной стороны, а с другой для тех компаний, чей бизнес зависит от отношений с клиентами, особенно в сфере с эпитетом “премиальный”, ограничение на проведение встреч с их клиентами является серьезным вызовом. Если ваш клиент платит за премиальный продукт, то он ожидает и премиального сервиса. В человеческой природе – сопоставлять ценность продукта с его упаковкой и внешним видом. Вам будет сложно обосновать высокую стоимость консультации, если переговоры о ней вы проводите в zoom, сидя дома. Поэтому, конечно, полного отказа от аренды премиальных офисов мы не ожидаем”, — утверждает эксперт.
По ее мнению, сегмент элитных офисов меньше всего пострадал от последствий пандемии.
“Крупные международные компании в состоянии оплачивать аренду и не стремятся переводить всех сотрудников на удаленную работу. Для таких арендаторов важна конфиденциальность, возможность создать сотрудникам условия для эффективного труда, IT инфраструктура, а также сохранение возможности для личного общения в приватной обстановке со своими клиентами. Разумеется, здесь тоже были свои проблемы, однако общий тренд в данном сегменте – сохранение традиционных офисов”, — заверила она.
Однако, по мнению эксперта, оптимизация работы с персоналом и как следствие сокращение арендуемых площадей все же коснулись и крупных компаний.
“Практически все компании занимаются оптимизацией бюджетов, что является поводом для переговоров в том числе и с арендодателями. Но на рынке премиальной аренды нормой являются долгосрочные договоры, поэтому арендодатель в таких переговорах изначально имеет более предпочтительную позицию. Другое дело, что с точки зрения арендодателя если правильно подойти к переговорам, то нередко для арендаторов приемлемым результатом является договоренность о временном снижении ставки аренды в обмен на продление срока. Иная ситуация с заполнением вакансий – это стало сложнее делать, что увеличивает и сроки экспозиции, но, если арендодатель правильно относится к позиционированию своих объектов, то даже увеличение вакантных площадей не является проблемой: временный простой помещений и снижение нагрузки на сервисные составляющие объектов можно использовать с пользой для оптимизации своих расходов на обслуживание, повышения квалификации персонала, переоснащения объектов. А спокойное отношение владельца объекта к наличию вакантных площадей должно вселять рынку уверенность в том, что у такого собственника все хорошо”, — настаивает госпожа Дитц.
Однако тренд на оптимизацию помещений, который наметился еще задолго до пандемии, благодаря ей, вышел на первый план.
“Результатом такой оптимизации стал agile office — максимально гибкое рабочее пространство, которое представляет собой продуманное разделение пространства офиса на зоны как для совместной, так и для индивидуальной работы. Он является развитием идеи open-space, в котором каждый может выбрать максимально комфортное время, график и место для работы. При такой организации все сотрудники находятся в одном помещении и рабочие места не привязаны к конкретному человеку, что позволяет сэкономить до 20% пространства. Такой формат позволяет ввести комбинированный режим работы, при котором сотрудник часть времени работает из дома, но периодически приезжает в офис”, — рассказала госпожа Дитц.
Она напомнила, что доля вакантных площадей в Москве увеличилась примерно на 5% в зданиях класса А, и на 7% в зданиях класса Б.
“Арендная ставка экспонирования пока меняется не значительно, но в конечном итоге каждый владелец объекта недвижимости устанавливает ставку аренды в зависимости от того, свободен ли он в принятии решения об установлении коммерческих условий аренды или связан обязательствами перед каким-либо кредитным институтом и должен соблюдать ковенанты”, — пояснила она.
“В целом последствия пандемии для любого формата бизнеса следует оценивать после ее окончания. Однако, все же рискнем сделать свой прогноз – менее востребованные их прежними арендаторами объекты средней ценовой категории вынуждены будут переориентироваться и в том числе искать новые форматы, снижение арендных ставок будет компенсировано их ростом с началом восстановления экономической активности, а рынку элитной недвижимости грозит лишь вымывание тех категорий собственников объектов, которые не смогли за “тучные годы”, предшествовавшие пандемии, сформировать подушку финансовой безопасности, которая позволила бы им не поддаться паническим настроениям”, — резюмировала эксперт.
