Загрузка...

Журнал для руководителей и сотрудников административно-хозяйственных отделов.

Арендовать или покупать офис?

 Сначала хорошая новость. На извечный вопрос: покупать или арендовать? – ответ есть.

аренда офиса

Оба варианта, как и все в жизни, имеют как положительные, так и отрицательные стороны, и, разумеется, у каждого своя стоимость. Последнее, безусловно, важно, однако сравнение затрат на аренду и покупку не является окончательным мерилом того, какую альтернативу нужно выбрать. Например, даже если затраты на покупку недвижимости превышают затраты на аренду, окончательный выбор может быть сделан в пользу покупки – в том случае, когда компания хочет воспользоваться преимуществами владения. И наоборот.

Анализ проекта

Оценивая решение об аренде или покупке, потенциальный пользователь должен полагаться на анализ инвестиционной стоимости аренды и владения. Также для принятия решения нужно рассчитывать две дополнительные переменные: рыночную и инвестиционную стоимость. Под рыночной здесь подразумевается цена, за которую владелец может продать эту недвижимость в конкретный момент обычному покупателю при нормальном состоянии рынка.

Инвестиционная стоимость может меняться в зависимости от ситуации либо потребностей того или иного пользователя. На нее также влияют функциональное назначение недвижимости, местоположение, налогообложение и т. д. Например, инвестиционная стоимость здания, предназначенного для медицинских целей, для оператора клиники будет намного выше, чем для обычного офисного арендатора. А инвестиционная стоимость этого же здания для сети клиник, у которой в данном районе пока еще нет точки, будет куда выше, чем для сети, у которой неподалеку уже открыта одна клиника. Принимая решение о покупке, вы должны совершенно определенно знать и понимать, какие компоненты определяют инвестиционную стоимость именно для вашей компании.

Аренда: плюсы и минусы

Как и другие решения в бизнесе, сценарии «арендовать» или «покупать» имеют свои достоинства и недостатки. Начнем со сценария «аренда».

Достоинства аренды:

Финансовая гибкость. Аренда подходит тем компаниям-пользователям, которым нужны деньги для инвестирования в развитие своего бизнеса. Финансирование основного бизнеса может быть более выгодным, чем вложение средств в недвижимость. Не предполагающая «заморозку» больших сумм аренда высвобождает тем самым деньги для других нужд компании.

Налоговые вычеты.  Арендную плату почти в полном размере (при правильном структурировании договора аренды) можно отнести на расходы, уменьшив тем самым налогооблагаемую базу.

Пространственная гибкость/мобильность. Сценарий с арендой, безусловно, обеспечивает более высокую гибкость для компании, если она планирует расширение штата либо по каким-то условиям, наоборот, надо штат сократить. Также аренда обеспечивает большую гибкость, если компания собирается перемещать свой бизнес в другой регион, что обычно происходит, когда идет слияние или продажа бизнеса. Кроме того, аренда позволяет быстрее реагировать на технологические изменения. Переезд может быть самым эффективным способом достижения этой цели. Например, компании МГТС, чей бизнес за последнее время претерпел колоссальные технологические изменения, больше не требуются громоздкие здания телефонных узлов связи. И если бы она не владела ими, а просто арендовала, вопросы дальнейшей реализации помещений уже давно не были бы заботой компании.

Местоположение. Аренда может позволить пользователю занять выгодное местоположение, недоступное иным образом. Так, например, компания, бизнес-концепция которой предполагает размещение на Тверской улице, просто вынуждена арендовать там необходимые площади при отсутствии сопоставимого предложения на продажу.

Сфокусированность. Аренда позволяет сосредоточиться на основном бизнесе и не отвлекаться на управление недвижимостью.

Недостатки аренды:

 Затраты. Для компаний с хорошим доступом к финансированию и возможностью получения налоговых льгот по владению аренда зачастую является более дорогой альтернативой.

Повышение стоимости собственности. Аренда не дает возможности участия в прибыли от повышения стоимости собственности.

Контроль.Аренда не позволяет контролировать других арендаторов в здании. Новые соседи-арендаторы могут не соответствовать тому имиджу, который подходит данному арендатору. Более того, новые арендаторы со своими растущими запросами способны создать непредвиденный спрос на данный объект, чем осложнить ведение переговоров на продление или расширение. Также арендатор не может контролировать удобства, связанные с другими предприятиями в здании. Например, арендодатель расторгнет договор со столовой, которая удобна данному арендатору, и разместит на ее месте дорогой или «невкусный» ресторан. Другой пример: арендодатель откажется от договора с удобным другим арендаторам оператором конференц-зала в угоду желанию якорного арендатора расшириться в здании.

Изменения. Арендатор может быть вынужден смириться с изменениями, которые ему не нужны, но удобны арендодателю. Например, арендодатель установит иную процедуру прохода в здание для посетителей, что помешает бизнесу конкретного арендатора.

Покупка недвижимости: плюсы и минусы

Преимущества

 Повышение стоимости. Владелец здания имеет право на получение всего дохода от повышения стоимости.

Доходы. Сдавая в аренду часть помещения, доходы можно использовать для погашения ипотечного кредита, финансирования основного бизнеса компании или на другие нужды.

Контроль. Собственник может в рамках существующего закона эксплуатировать здание по своему усмотрению. Владение зданием, например, позволяет собственнику в известной степени контролировать затраты на его содержание.

Недостатки

 Начальные затраты капитала. Денежные выплаты, которые используются на приобретение собственности – будь то первоначальный взнос по ипотеке или выплата полной стоимости за актив, замораживают средства, которые могут быть использованы для финансирования основной деятельности компании или для других инвестиций.

Финансирование. Зачастую способность компании привлечь кредит зависит не только от финансовых условий, но и от состояния финансового рынка. Сегодня возможности долгового финансирования для целей приобретения коммерческой недвижимости весьма ограничены.

Финансовые обязательства. Ипотечный кредит – это более серьезное обязательство для компании, нежели платежи за аренду. Кредит влияет на баланс компании, увеличивая ее долгосрочную задолженность.

Риск. При владении существует риск потенциальных убытков, износа и старения актива, а также невозможности продать собственность по необходимой цене в течение ограниченного времени.

Недостаточная гибкость. Площади, находящиеся в собственности, могут быть недостаточно гибкими и не иметь возможности расширения или сокращения в соответствии с потребностями бизнеса.

Налоговые вычеты. Большинство нынешних схем продажи объектов коммерческой недвижимости не предполагает сделку по договору купли-продажи недвижимости, а, следовательно, не предполагает и налоговую оптимизацию.

 

Автор:  Алексей Богданов, эксперт, директор департамента коммерческой недвижимости, партнер S. A. Ricci

Alexey Bogdanov 1

 2012 г.

 

  • 119146 Москва, Комсомольский пр-т, д. 28, Коворкинг Центр «Деловар». Для ООО «Администрация» (журнал «Администратинвый директор».

  • editor@admdir.ru

  • +7 (495) 969-8768

  • пн-пт с 10:00 до 18:00

 

(С) Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Административный директор».

Как Вам новый сайт?

Просмотреть результаты

Загрузка ... Загрузка ...
^ Наверх
Рейтинг@Mail.ru Яндекс.Метрика